Может ли российский гражданин получать арендную плату от зарубежной недвижимости непосредственно на свой иностранный банковский счёт?
До недавнего времени для многих собственников ответ казался очевидным. Квартира находится в Дубае, Испании, на Кипре или в Португалии, арендатор — иностранец, договор заключён за рубежом, а арендная плата поступает на счёт собственника в иностранном банке.
Однако российское валютное законодательство делает эту, на первый взгляд, совершенно обычную конструкцию значительно сложнее.
В практике территориальных налоговых органов появился подход, согласно которому систематическая сдача зарубежной недвижимости в аренду может быть квалифицирована как предпринимательская деятельность. А в определённых обстоятельствах получение такой арендной платы на личный зарубежный счёт российского валютного резидента может рассматриваться как незаконная валютная операция.
Цена вопроса чрезвычайно высока: часть 1 статьи 15.25 КоАП РФ предусматривает штраф в размере от 20% до 40% суммы соответствующей валютной операции.
Иными словами, речь может идти не о 40% прибыли и не о 40% неуплаченного налога, а о штрафе, рассчитанном исходя из самой суммы полученной арендной платы.
Российские собственники зарубежной недвижимости обычно уделяют основное внимание налоговым вопросам: где платить налог с аренды, нужно ли декларировать доход, как работает соглашение об избежании двойного налогообложения, необходимо ли уведомлять российские органы о зарубежном банковском счёте.
Однако в России существует ещё один самостоятельный пласт регулирования — законодательство о валютном регулировании и валютном контроле.
Именно о нём собственники зарубежных активов нередко забывают.
Особенность валютного законодательства заключается в том, что оно регулирует не только налогообложение полученного дохода, но и саму допустимость определённых расчётов между российскими валютными резидентами и нерезидентами, в том числе через зарубежные банковские счета.
В последние годы в практике российских территориальных налоговых органов появился подход, согласно которому регулярная сдача физическим лицом принадлежащего ему имущества может рассматриваться уже не просто как распоряжение личной собственностью, а как предпринимательская деятельность.
Это особенно важно для владельцев инвестиционной недвижимости.
Если человек один раз сдал квартиру на время своего отсутствия, это одна ситуация. Если же он систематически владеет несколькими квартирами, офисами или иными объектами, постоянно сдаёт их арендаторам и регулярно получает доход, налоговый орган может поставить вопрос о фактическом предпринимательском характере такой деятельности.
При этом в российском законодательстве нет простого количественного критерия: нельзя сказать, что одна квартира — это всегда личное имущество, а три или пять квартир автоматически означают предпринимательскую деятельность.
Оценивается совокупность обстоятельств.
Особое значение имеет дело № 7-14897/2025, исходное дело № 12-0888/2025.
Российская гражданка получала на свой банковский счёт в Испании регулярные платежи от нерезидента за аренду недвижимости и автомобиля.
Налоговый орган квалифицировал её деятельность как предпринимательскую, а поступление средств на зарубежный банковский счёт — как незаконную валютную операцию.
Суд поддержал позицию налогового органа.
Одним из ключевых аргументов стало то, что сдача имущества носила систематический характер и была направлена на регулярное извлечение прибыли.
При этом отсутствие у собственника официальной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя само по себе не исключило возможность признания деятельности предпринимательской по существу.
Это принципиально важный момент.
Если деятельность фактически обладает признаками предпринимательской, формальное отсутствие статуса ИП не обязательно защищает собственника от соответствующей квалификации.
Таким образом, вопрос о валютном контроле при аренде зарубежной недвижимости перестал быть исключительно теоретической дискуссией между консультантами и налоговыми органами. Теперь существует судебное решение, подтвердившее неблагоприятный для налогоплательщика подход.
Ситуация становится особенно интересной из-за того, что центральный аппарат самой Федеральной налоговой службы ранее высказал противоположную позицию.
7 марта 2024 года ФНС России выпустила письмо № ШЮ-4-17/2605@, посвящённое возможности получения российскими валютными резидентами арендных платежей от нерезидентов на иностранные банковские счета.
В письме был сделан достаточно определённый вывод: физические лица — валютные резиденты России, включая индивидуальных предпринимателей, вправе получать на свои зарубежные счета арендную плату от нерезидентов по договорам аренды недвижимости.
Для собственников зарубежной недвижимости это выглядело как вполне понятное официальное разъяснение.
Однако в рассмотренном судебном деле ссылка налогоплательщика на данное письмо не обеспечила ему защиту.
Суд исходил непосредственно из положений законодательства и не признал письмо ФНС достаточным основанием для иной квалификации операции, поскольку такое письмо само по себе не является нормативным правовым актом.
Именно это, на мой взгляд, является наиболее тревожной частью всей истории.
Неправильно говорить, что «ФНС запретила россиянам получать аренду за рубежом». Это не соответствует действительности.
Более точная формулировка выглядит иначе: официальное письмо центрального аппарата ФНС допускает получение арендной платы на иностранные счета, однако одновременно сформировалась правоприменительная и судебная практика, в которой аналогичная модель была признана нарушением валютного законодательства.
Для управления частным капиталом уже самого существования такой коллизии достаточно, чтобы риск нельзя было игнорировать.
Главная проблема российского валютного законодательства заключается в механике административной ответственности.
Часть 1 статьи 15.25 КоАП РФ предусматривает за незаконную валютную операцию штраф в размере от 20% до 40% суммы операции.
Представим собственника международного портфеля недвижимости, который получает €300,000 арендной выручки в год.
Если соответствующие поступления будут квалифицированы как незаконные валютные операции, штраф теоретически может рассчитываться от €300,000.
При максимальной ставке 40% это составляет €120,000.
Именно поэтому формулировка «штраф до 40%» иногда воспринимается неверно.
Это не штраф в размере 40% налоговой задолженности. Это не дополнительный налог в размере 40% прибыли. Это потенциально до 40% от суммы соответствующих поступлений.
Для владельца существенного зарубежного арендного портфеля масштаб риска становится совершенно иным.
При анализе таких ситуаций необходимо разделять налоговое и валютное резидентство.
Человек может перестать быть налоговым резидентом России, поскольку большую часть года проживает в Дубае, Лондоне, Монако или на Кипре, но это само по себе ещё не означает автоматического прекращения его статуса валютного резидента.
Российское валютное законодательство использует собственное определение резидентства и предусматривает отдельные правила и исключения для российских граждан, длительно проживающих за границей.
Поэтому вопрос:
«Я налоговый резидент ОАЭ — значит, российское валютное законодательство меня больше не касается?»
не имеет универсального положительного ответа.
При анализе получения арендной платы от зарубежной недвижимости необходимо отдельно определить именно валютный статус собственника и конкретные правила, применимые к его ситуации.
В первую очередь такую структуру владения стоит проверить, если российский гражданин:
Чем больше деятельность напоминает организованный инвестиционный бизнес, тем выше вероятность того, что налоговый орган будет анализировать её содержание, а не только формальную регистрацию собственника.
Для российских частных клиентов вопрос особенно заметен в ОАЭ.
За последние несколько лет многие российские граждане приобрели в Дубае не одну квартиру для собственного проживания, а полноценные инвестиционные портфели: несколько апартаментов, виллы, коммерческие помещения.
Эти объекты сдаются через местных брокеров и управляющие компании, а арендный доход поступает непосредственно на личные счета собственников в банках ОАЭ.
С точки зрения законодательства ОАЭ такая модель может быть совершенно обычной.
Но наличие недвижимости, банковского счёта и арендатора за пределами России само по себе не исключает применение российского валютного законодательства к российскому валютному резиденту.
Поэтому владельцам инвестиционной недвижимости в Дубае необходимо анализировать не только налогообложение аренды в ОАЭ и России, но и российские правила валютного контроля.
Возникновение такой судебной практики не означает, что каждый владелец зарубежной квартиры должен немедленно создавать иностранную компанию или фандейшн.
Решения могут быть совершенно разными.
Например, если арендатор также является российским резидентом, в определённых обстоятельствах может быть возможна модель расчётов в России в рублях. В каждом конкретном случае необходимо отдельно анализировать статус сторон договора и применимые валютные ограничения.
Но если собственник имеет полноценный международный инвестиционный портфель и сдаёт недвижимость на открытом рынке иностранным арендаторам, возникает более фундаментальный вопрос: насколько вообще целесообразно продолжать владеть инвестиционной недвижимостью непосредственно как физическое лицо?
Здесь валютный риск становится частью значительно более широкой задачи по структурированию семейного капитала.
Для крупных семейных инвестиционных портфелей одним из возможных решений может быть DIFC-фандейшн в ОАЭ. DIFC-фандейшн является отдельным юридическим лицом.
Вместо того чтобы держать инвестиционные активы непосредственно на физическом лице, семья может выстроить структуру, в которой недвижимость принадлежит самому фандейшну либо локальным компаниям, которыми владеет фандейшн.
В таком случае собственником инвестиционного актива и получателем арендного дохода становится не российское физическое лицо, а отдельная иностранная юридическая структура.
Это принципиально меняет анализ обсуждаемого валютного риска: арендная плата больше не поступает непосредственно российскому валютному резиденту на его личный зарубежный банковский счёт.
Однако важно понимать: регистрация фандейшна сама по себе не является универсальным способом устранения всех российских валютных и налоговых вопросов.
Необходимо отдельно анализировать налоговое резидентство учредителя и членов семьи, статус бенефициаров, российские правила в отношении контролируемых иностранных компаний и иностранных структур, характер выплат из фандейшна, а также последствия передачи конкретных активов.
Поэтому сначала проектируется архитектура, и только потом создаётся юридическое лицо.
Теоретически инвестиционную недвижимость можно передать и обычной компании. Но в таком случае необходимо учитывать корпоративное налогообложение в ОАЭ.
Компания, владеющая недвижимостью и получающая соответствующий инвестиционный доход, может попадать в сферу UAE Corporate Tax в зависимости от своей структуры, характера активов и деятельности.
Для семейных фандейшнов законодательство ОАЭ предусматривает отдельный механизм.
При выполнении установленных условий Family Foundation может обратиться в UAE Federal Tax Authority за признанием его для целей Corporate Tax налогово прозрачной структурой — Unincorporated Partnership.
Такой режим не предоставляется автоматически. Необходимо соответствовать предусмотренным законодательством требованиям и получить одобрение Federal Tax Authority.
Именно поэтому для семейного инвестиционного капитала фандейшн в определённых случаях может быть более логичной долгосрочной структурой, чем обычная коммерческая компания.
На наш взгляд, было бы неправильно создавать DIFC-фандейшн исключительно потому, что появилось одно неблагоприятное судебное решение в России.
Но если у семьи уже существует значительный международный инвестиционный портфель, валютный риск становится хорошим поводом пересмотреть саму архитектуру владения.
Фандейшн может одновременно выполнять несколько функций: владеть международными активами, устанавливать правила управления семейным капиталом, обеспечивать преемственность при смерти или недееспособности учредителя, определять порядок распределения средств между членами семьи и создавать единую долгосрочную структуру для недвижимости, инвестиционного портфеля, долей в компаниях и других активов.
В результате возникает совершенно другой подход.
Семья больше не рассматривает каждый объект недвижимости отдельно: квартира в Дубае, квартира в Испании, счёт в Швейцарии, брокерский портфель в Европе. Появляется единая семейная архитектура владения.
Не всегда. Это один из наиболее важных практических вопросов.
Передача недвижимости иностранному юридическому лицу или фандейшну может вызвать налоговые и регистрационные последствия непосредственно в стране нахождения объекта.
Например, могут возникнуть transfer tax, регистрационные сборы, налог на прирост капитала, требования девелопера, ограничения банка при ипотеке или особенности местного законодательства об иностранных собственниках.
Поэтому иногда разумно передать существующую недвижимость непосредственно в фандейшн.
Иногда лучше использовать локальную холдинговую компанию. А в некоторых случаях экономически выгоднее оставить уже приобретённый объект в личном владении, но все новые инвестиционные объекты приобретать через новую семейную структуру.
Универсального решения здесь нет.
На практике правильный вопрос звучит иначе: каким образом должен быть организован международный инвестиционный портфель семьи, если он уже давно перестал быть просто одной квартирой за границей?
Когда человек владеет несколькими доходными объектами недвижимости, банковскими и брокерскими счетами, долями в компаниях и другими активами в нескольких странах, речь фактически идёт уже о частном инвестиционном бизнесе.
И тогда хранить всю эту систему исключительно на имени одного физического лица далеко не всегда является оптимальным решением.
Причём причины для структурирования значительно шире российского валютного контроля.
Это одновременно вопросы налогов, наследования, управления активами, недееспособности собственника, семейного governance, защиты капитала и передачи его следующему поколению.
Если вы лично владеете недвижимостью за пределами России и регулярно получаете от неё арендный доход на зарубежный банковский счёт, я бы рекомендовал провести три проверки.
Во-первых, определить ваш статус именно с точки зрения российского валютного законодательства.
Во-вторых, проанализировать характер сдачи недвижимости и вероятность того, что деятельность может быть квалифицирована как систематическая предпринимательская.
В-третьих, оценить, действительно ли дальнейшее личное владение инвестиционным портфелем остаётся оптимальной юридической моделью либо имеет смысл перейти к корпоративной или семейной структуре владения.
Может ли российский гражданин получать аренду от зарубежной недвижимости на иностранный счёт?
Официальное письмо ФНС России от 7 марта 2024 года № ШЮ-4-17/2605@ допускает получение физическими лицами, включая индивидуальных предпринимателей, арендной платы от нерезидентов на иностранные счета. Однако одновременно существует правоприменительная и судебная практика, в которой систематическая сдача имущества была квалифицирована как предпринимательская деятельность, а соответствующие поступления — как незаконные валютные операции. Поэтому считать вопрос окончательно закрытым сегодня нельзя.
Какой штраф может быть наложен за незаконную валютную операцию?
Часть 1 статьи 15.25 КоАП РФ предусматривает штраф в размере от 20% до 40% суммы соответствующей незаконной валютной операции. Поэтому потенциальная ответственность может рассчитываться исходя из суммы поступлений, а не из прибыли собственника.
Сколько квартир можно сдавать, чтобы деятельность не считалась предпринимательской?
Фиксированного количества объектов в законодательстве нет. Оценивается фактический характер деятельности: её систематичность, регулярность получения прибыли, количество и характер объектов, организация сдачи недвижимости и другие обстоятельства.
Имеет ли значение, является ли собственник налоговым резидентом России?
Да, но налоговое и валютное резидентство необходимо анализировать отдельно. Для применения правил валютного контроля ключевое значение имеет именно статус лица в соответствии с российским валютным законодательством.
Может ли DIFC-фандейшн владеть недвижимостью?
Да. DIFC-фандейшн является отдельным юридическим лицом и может владеть инвестиционными активами непосредственно либо через принадлежащие ему компании. Однако возможность и налоговые последствия передачи конкретной недвижимости необходимо проверять по законодательству государства, где расположен объект.
Облагается ли DIFC-фандейшн корпоративным налогом в ОАЭ?
При выполнении предусмотренных законодательством условий Family Foundation может обратиться в Federal Tax Authority за налогово прозрачным режимом для целей UAE Corporate Tax. Такой режим требует отдельного одобрения FTA и не возникает автоматически при регистрации фандейшна.
Новая судебная практика не означает, что любое получение арендной платы на зарубежный банковский счёт российским гражданином автоматически является нарушением.
Более того, официальное разъяснение центрального аппарата ФНС по-прежнему содержит позицию, допускающую такие операции.
Но теперь существует и противоположная правоприменительная практика, поддержанная судом.
А при потенциальной ответственности до 40% суммы операции такой риск уже нельзя считать теоретическим.
Для собственника одной квартиры это повод проверить конкретную модель расчётов.
Для семьи, которая владеет несколькими объектами инвестиционной недвижимости в Дубае, Европе или других странах, это может быть поводом задать значительно более серьёзный вопрос:
почему международный инвестиционный портфель, который фактически уже представляет собой семейный бизнес, до сих пор юридически принадлежит одному физическому лицу?
В таких ситуациях разумно сначала провести комплексный анализ существующей структуры владения, российского валютного статуса собственника, налоговых последствий и юрисдикций расположения активов — и только после этого решать, необходим ли DIFC-фандейшн, корпоративная структура или иная модель.
Лучше провести такую проверку до получения требования налогового органа, а не после расчёта штрафа от суммы арендной выручки.
Пожалуйста,
Заполните форму для подписки
Ошибка!
Что-то случилось. Попробуйте позже.
